L’IRV et le taux de capitalisation
« À quoi sert l’IRV ? » — question posée en classe, et c’est la bonne question. La plupart des étudiants mémorisent le triangle sans jamais apprendre à quoi il répond.
L’IRV évalue un bien de rapport. Pas une maison où quelqu’un habite — un immeuble qui produit des loyers. Il répond à une seule question : compte tenu de ce que ce bien rapporte et du rendement qu’un investisseur exige, combien vaut-il ?
Trois lettres, trois positions. I, c’est le revenu (income), et à l’examen cela veut dire le revenu net d’exploitation sur une année. R, c’est le taux (rate) de capitalisation, écrit en décimale. V, c’est la valeur (value). Cachez celle que vous cherchez et le triangle vous dit quoi faire des deux autres.
Résolu, deux fois
Un revenu de $5,000 et un taux de 2 pour cent. 5,000 ÷ 0.02 = $250,000. Neuf étudiants d’une même classe ont trouvé en moins de onze secondes, ce qui vous dit que ce n’est pas difficile une fois la mise en place devenue automatique.
Un loyer de $5,000 par mois à un taux de capitalisation de 3.5 pour cent. Transformez d’abord le mois en année : 5,000 × 12 = 60,000. Puis 60,000 ÷ 0.035 = $1,714,285.71.
Le piège : la question vous donne un chiffre mensuel et le taux est annuel. Si votre réponse est exactement douze fois trop petite, voilà ce qui s’est passé. Cherchez le mot mois dans la question avant de toucher la calculatrice.
Le ratio prêt-valeur, et quel chiffre le prêteur utilise
Le ratio prêt-valeur (loan to value), c’est le prêt divisé par la valeur. Toute la difficulté tient au mot valeur, parce que l’examen vous donne deux chiffres qui ressemblent tous les deux à la valeur et qu’un seul compte.
Le prêteur prête sur la plus basse des deux. Toujours. Si l’expertise ressort au-dessus du prix, le prêteur ne vous remet pas la différence — la banque n’a aucun intérêt à vous prêter de l’argent sur la bonne affaire que vous avez déjà faite. Si l’expertise ressort en dessous du prix, la banque prête sur l’expertise et vous trouvez le reste.
Résolu
Un prêt de $400,000. Prix d’achat : $500,000. Valeur d’expertise : $600,000. La valeur est la moins élevée des deux, donc $500,000, et 400,000 ÷ 500,000 = 80 pour cent.
Le piège : prendre $600,000 parce que c’est l’expertise, ou parce que c’est le plus gros chiffre et qu’un dénominateur plus gros donne un ratio plus flatteur. Cela donne 66.7 pour cent, et c’est faux. Cette question figure à l’examen précisément parce que la réponse intuitive est la mauvaise.
La commission
Le prix multiplié par le taux. L’arithmétique est la partie facile ; l’examen la rend intéressante en partageant le résultat en deux ou trois avant de demander ce que vous, personnellement, rapportez à la maison.
Résolu
$3,000,000 × 6 pour cent = $180,000 de commission totale.
Maintenant, partagez-la. La moitié pour l’agence du vendeur et l’autre moitié pour l’agence de l’acheteur laisse 90 000 $ à chacune. Si votre courtier partage cela avec vous à soixante-quarante en votre faveur, vous prenez $54,000 et l’agence garde $36,000.
Le piège : répondre le total quand la question demandait la part de l’agent, ou ne partager qu’une fois quand la question décrit deux partages. Soulignez ce qui est réellement demandé avant de commencer.
Les acres et la mesure des terrains
Il n’y a rien à comprendre ici. Ce sont des conversions, et l’examen attend que vous les sachiez par cœur.
Quarante-trois mille cinq cent soixante : voilà le nombre à mémoriser. Tout le reste de ce sujet en découle. Une parcelle de 87,120 pieds carrés fait deux acres, et on y arrive en divisant.
Le piège : une question qui vous donne des dimensions en pieds et demande la réponse en acres, ou l’inverse. Convertissez d’abord, répondez ensuite.
La surface
Les terrains irréguliers sont la seule subtilité, et la méthode est toujours la même : découpez la forme en rectangles et en triangles, calculez chaque morceau, additionnez le tout. Dessinez-le. Personne n’a jamais perdu de points pour avoir esquissé le terrain dans la marge.
Vérifiez votre travail
Deux calculatrices. La seconde est la plus utile des deux, parce qu’elle nomme la valeur qu’elle a utilisée, et c’est toute la leçon.
IRV
Saisissez le revenu annuel. Si vous avez un chiffre mensuel, multipliez-le d’abord par douze — la calculatrice ne le fera pas pour vous, et l’examen non plus.
Ratio prêt-valeur
Surveillez la seconde case. Elle vous montre sur lequel de vos deux chiffres le prêteur prête réellement, et c’est toujours le plus bas.