IRV y la tasa de capitalización
«¿Para qué sirve el IRV?» — preguntado en clase, y es la pregunta correcta. La mayoría memoriza el triángulo sin aprender nunca qué responde.
El IRV valora una propiedad que produce ingresos. No una casa donde vive alguien, sino un edificio que produce renta. Responde una sola pregunta: dado lo que gana esta propiedad y el rendimiento que exige un inversionista, ¿cuánto vale?
Tres letras, tres posiciones. I es el ingreso (income), y en el examen eso significa el ingreso operativo neto de un año. R es la tasa de capitalización (rate), escrita como decimal. V es el valor (value). Tapa la que buscas y el triángulo te dice qué hacer con las otras dos.
Resuelto, dos veces
Ingreso de $5,000 y una tasa del 2 por ciento. 5,000 ÷ 0.02 = $250,000. Nueve estudiantes de una misma clase lo resolvieron en once segundos, lo cual te dice que no es difícil una vez que el planteamiento es automático.
Renta de $5,000 al mes con una tasa de capitalización del 3.5 por ciento. Primero convierte el mes en año: 5,000 × 12 = 60,000. Luego 60,000 ÷ 0.035 = $1,714,285.71.
La trampa: la pregunta te da una cifra mensual y la tasa es anual. Si tu respuesta es exactamente doce veces menor, eso fue lo que pasó. Busca la palabra mensual antes de tocar la calculadora.
Préstamo sobre valor (LTV), y qué número usa el prestamista
El LTV es el préstamo dividido entre el valor. Toda la dificultad está en la palabra valor, porque el examen te da dos números que parecen el valor y solo uno cuenta.
El prestamista presta sobre el menor de los dos. Siempre. Si la tasación sale por encima del precio, el banco no te entrega la diferencia: no tiene ningún interés en prestarte dinero sobre una ganga que ya conseguiste. Si la tasación sale por debajo del precio, el banco presta sobre la tasación y el resto lo consigues tú.
Resuelto
Un préstamo de $400,000. Precio de compra $500,000. Tasación $600,000. El valor es el menor de los dos, o sea $500,000, y 400,000 ÷ 500,000 = 80 por ciento.
La trampa: agarrar los $600,000 porque es la tasación, o porque es el número mayor y un denominador mayor da una razón más bonita. Eso da 66.7 por ciento y está mal. Esta pregunta está en el examen precisamente porque la respuesta intuitiva es la equivocada.
Comisión
Precio por tasa. La aritmética es lo fácil; el examen la vuelve interesante repartiendo el resultado en dos o tres partes antes de preguntarte cuánto te llevas tú.
Resuelto
$3,000,000 × 6 por ciento = $180,000 de comisión total.
Ahora repártela. Mitad para el lado que puso el listado y mitad para el lado que vendió deja $90,000 de cada lado. Si tu broker reparte eso contigo sesenta-cuarenta a tu favor, tú te llevas $54,000 y la oficina se queda con $36,000.
La trampa: responder con el total cuando preguntaron por la parte del agente, o repartir una sola vez cuando la pregunta describe dos repartos. Subraya qué te están preguntando antes de empezar.
Acres y medición de terreno
Aquí no hay nada que entender. Son conversiones, y el examen espera que te las sepas de memoria.
Cuarenta y tres mil quinientos sesenta es el número que hay que memorizar. Todo lo demás de este tema sale de ahí. Un lote de 87,120 pies cuadrados son dos acres, y llegas dividiendo.
La trampa: una pregunta que te da las dimensiones en pies y te pide la respuesta en acres, o al revés. Convierte primero, responde después.
Área
Los lotes irregulares son la única complicación, y el método siempre es el mismo: corta la figura en rectángulos y triángulos, saca cada pieza, súmalas. Dibújalo. Nadie ha perdido nunca puntos por hacer el dibujo al margen.
Verifica tu trabajo
Dos calculadoras. La segunda es la más útil de las dos, porque te dice cuál valor usó, y esa es toda la lección.
IRV
Escribe el ingreso anual. Si tienes una cifra mensual, multiplícala por doce primero: la calculadora no lo hace por ti, y el examen tampoco.
Préstamo sobre valor
Mira la segunda casilla. Te muestra sobre cuál de tus dos números está prestando el banco, y siempre es el menor.