IRV ve kapitalizasyon oranı
«IRV ne işe yarar?» — derste soruldu ve doğru soru bu. Çoğu öğrenci üçgeni ezberliyor ama neyi cevapladığını hiç öğrenmiyor.
IRV, gelir getiren bir mülkü değerler. İçinde birinin yaşadığı bir ev değil; kira üreten bir bina. Tek bir soruyu cevaplar: bu mülkün kazandığı ve bir yatırımcının istediği getiri verildiğinde, bu mülk ne eder?
Üç harf, üç konum. I gelirdir (income) ve sınavda bu bir yıllık net işletme geliri demektir. R kapitalizasyon oranıdır (rate), ondalık olarak yazılır. V değerdir (value). Aradığınızı kapatın, üçgen diğer ikisiyle ne yapacağınızı söyler.
İki kez çözüldü
5.000 dolar gelir ve yüzde 2 oran. 5.000 ÷ 0,02 = 250.000 dolar. Bir derste dokuz öğrenci bunu on bir saniyede yaptı; kurulum otomatikleşince zor olmadığını gösteriyor.
Aylık 5.000 dolar kira, kapitalizasyon oranı yüzde 3,5. Önce ayı yıla çevirin: 5.000 × 12 = 60.000. Sonra 60.000 ÷ 0,035 = 1.714.285,71 dolar.
Tuzak: soru size aylık bir rakam verir, oran ise yıllıktır. Cevabınız tam olarak on iki kat küçükse, olan budur. Hesap makinesine dokunmadan önce soruda aylık kelimesini arayın.
Kredi-değer oranı (LTV) ve kredi verenin kullandığı değer
LTV, kredinin değere bölümüdür. Bütün zorluk değer kelimesindedir, çünkü sınav size değere benzeyen iki sayı verir ve bunlardan yalnızca biri sayılır.
Kredi veren, ikisinden düşük olanı esas alır. Her zaman. Ekspertiz fiyatın üstünde gelirse banka aradaki farkı size vermez — zaten yaptığınız karlı alışveriş üzerine size para vermekle ilgilenmez. Ekspertiz fiyatın altında gelirse banka ekspertiz üzerinden verir, kalanı siz bulursunuz.
Çözüm
400.000 dolarlık kredi. Satın alma fiyatı 500.000 dolar. Ekspertiz değeri 600.000 dolar. Değer, ikisinden küçük olan yani 500.000 dolardır ve 400.000 ÷ 500.000 = yüzde 80.
Tuzak: ekspertiz olduğu için ya da büyük sayı olduğu ve büyük payda daha hoş bir oran verdiği için 600.000’e uzanmak. Bu yüzde 66,7 verir ve yanlıştır. Bu soru sınavda tam da sezgisel cevabın yanlış olması nedeniyle vardır.
Komisyon
Fiyat çarpı oran. Aritmetik kolay kısmı; sınav sonucu iki ya da üç parçaya bölüp size şahsen ne kaldığını sorarak işi ilginçleştirir.
Çözüm
3.000.000 × yüzde 6 = toplam 180.000 dolar komisyon.
Şimdi bölün. Yarısı satıcıyı temsil eden brokerliğe, yarısı alıcıyı temsil eden brokerliğe giderse her tarafta 90.000 dolar kalır. Brokeriniz bunu sizin lehinize yüzde 60’a 40 bölüyorsa siz 54.000 dolar, ofis 36.000 dolar alır.
Tuzak: soru danışmanın payını sorarken toplamı yazmak ya da soru iki bölüşmeyi anlatırken bir kez bölmek. Başlamadan önce neyin sorulduğunun altını çizin.
Akr ve arazi ölçümü
Burada anlaşılacak bir şey yok. Bunlar çevrimdir ve sınav bunları ezbere bilmenizi bekler.
Kırk üç bin beş yüz altmış, ezberlenecek sayıdır. Bu konudaki her şey ondan çıkar. 87.120 fitkarelik bir parsel iki akrdır ve oraya bölerek gidersiniz.
Tuzak: boyutları fit olarak veren ve cevabı akr isteyen bir soru ya da tersi. Önce çevirin, sonra cevaplayın.
Alan
Tek pürüz düzensiz parsellerdir ve yöntem hep aynıdır: şekli dikdörtgenlere ve üçgenlere bölün, her parçayı hesaplayın, toplayın. Çizin. Kenara parseli çizdiği için kimse puan kaybetmedi.
Kendinizi kontrol edin
İki hesaplayıcı. İkincisi daha faydalı olanı, çünkü hangi değeri kullandığını söylüyor ve bütün ders bu.
IRV
Yıllık geliri girin. Elinizde aylık bir rakam varsa önce on ikiyle çarpın: hesaplayıcı bunu sizin için yapmaz, sınav da yapmaz.
Krediye karşı değer
İkinci kutuya bakın. Bankanın iki sayınızdan hangisi üzerinden kredi verdiğini gösterir ve bu hep düşük olanıdır.