IRV и ставка капитализации
«Для чего нужен IRV?» — вопрос, заданный на занятии, и это правильный вопрос. Большинство студентов заучивают треугольник, так и не поняв, на что он отвечает.
IRV оценивает объект, приносящий доход. Не дом, в котором кто-то живёт, а здание, которое приносит арендную плату. Он отвечает на один вопрос: если известно, сколько объект зарабатывает и какую доходность требует инвестор, сколько он стоит?
Три буквы, три позиции. I — доход (income), и на экзамене это чистый операционный доход за год. R — ставка капитализации (rate), записанная десятичной дробью. V — стоимость (value). Закройте ту, которая нужна, и треугольник подскажет, что делать с двумя остальными.
Разобрано дважды
Доход 5 000 долларов и ставка 2 процента. 5 000 ÷ 0,02 = 250 000 долларов. Девять студентов на одном занятии получили этот ответ за одиннадцать секунд — значит, это несложно, когда постановка задачи доведена до автоматизма.
Аренда 5 000 долларов в месяц при ставке капитализации 3,5 процента. Сначала переведите месяц в год: 5 000 × 12 = 60 000. Затем 60 000 ÷ 0,035 = 1 714 285,71 доллара.
Ловушка: в вопросе дана месячная сумма, а ставка годовая. Если ваш ответ ровно в двенадцать раз меньше нужного — произошло именно это. Ищите слово месяц в условии, прежде чем браться за калькулятор.
Отношение кредита к стоимости (LTV) и то, какое число берёт банк
LTV — это кредит, делённый на стоимость. Вся сложность в слове стоимость, потому что экзамен даёт вам два числа, оба похожие на стоимость, а засчитывается только одно.
Кредитор считает по меньшей из двух. Всегда. Если оценка выше цены, банк не выдаст вам разницу — ему незачем давать вам деньги под выгодную покупку, которую вы уже совершили. Если оценка ниже цены, банк кредитует по оценке, а остальное вы находите сами.
Разбор
Кредит 400 000 долларов. Цена покупки 500 000 долларов. Оценочная стоимость 600 000 долларов. Стоимость — меньшая из двух, то есть 500 000, и 400 000 ÷ 500 000 = 80 процентов.
Ловушка: взять 600 000, потому что это оценка, или потому что число больше, а больший знаменатель даёт более приятное соотношение. Получится 66,7 процента, и это неверно. Этот вопрос есть на экзамене именно потому, что интуитивный ответ здесь неправильный.
Комиссия
Цена умножить на ставку. Арифметика здесь — самое лёгкое; экзамен делает её интересной, разделив результат на две или три части, прежде чем спросить, сколько получите лично вы.
Разбор
3 000 000 × 6 процентов = 180 000 долларов общей комиссии.
Теперь разделите. Половина идёт брокерской компании продавца, половина — брокерской компании покупателя: по 90 000 долларов каждой. Если ваш брокер делит эту сумму с вами в пропорции 60/40 в вашу пользу, вы получаете 54 000 долларов, а компания — 36 000.
Ловушка: назвать общую сумму, когда спрашивали долю агента, или разделить один раз, когда в условии описаны два деления. Подчеркните, о чём именно спрашивают, прежде чем начинать.
Акры и измерение земли
Здесь нечего понимать. Это перевод единиц, и экзамен ожидает, что вы знаете его наизусть.
Сорок три тысячи пятьсот шестьдесят — число, которое нужно запомнить. Всё остальное по этой теме выводится из него. Участок в 87 120 квадратных футов — это два акра, и вы приходите к этому делением.
Ловушка: вопрос даёт размеры в футах и просит ответ в акрах, или наоборот. Сначала переведите, потом отвечайте.
Площадь
Единственная сложность — участки неправильной формы, и метод всегда один: разрежьте фигуру на прямоугольники и треугольники, посчитайте каждую часть, сложите. Нарисуйте. Ещё никто не терял баллы за то, что набросал участок на полях.
Проверьте себя
Два калькулятора. Второй полезнее, потому что он называет, какую стоимость взял, — и в этом весь урок.
IRV
Вводите годовой доход. Если у вас месячная сумма, сначала умножьте её на двенадцать — калькулятор этого за вас не сделает, и экзамен тоже.
Кредит к стоимости
Смотрите на второе поле. Оно показывает, под какое из ваших двух чисел банк на самом деле выдаёт кредит, и это всегда меньшее.