À IMPRIMER
La feuille de formules.
Chaque formule utilisée par les vingt types d’exercices de maths, avec les constantes de New York telles que les exercices les énoncent. Imprimez-la, gardez-la sur le bureau et faites des problèmes jusqu’à ce que la mise en équation soit automatique.
Constantes à mémoriser
1 acre = 43 560 pi²Droits de mutation NY : 2 $ par 500 $, arrondi vers le hautMansion tax : 1 % du prix entier à partir de 1 000 000 $1 mill = 1 $ par 1 000 $ de valeur d’évaluationProrata des taxes : année de 365 jours, vendeur jusqu’à la veille de la clôtureProrata du loyer : mois de 30 jours, le jour de clôture appartient à l’acheteur1 point = 1 % du prêt
Les vingt types de problèmes
1. Partage de commissions
Prix × Taux = Commission totaleTotal ÷ 2 = Un côtéCôté × % de l’agent = Part de l’agentLa commission entière d’abord, puis le partage du broker, puis celui de l’agent. N’appliquez jamais le % de l’agent au prix total.
2. Net vendeur
Net ÷ (1 − Taux) = Prix de venteDivisez, ne multipliez jamais : la commission se calcule sur le prix, pas sur le net.
3. Prorata des taxes
Taxe annuelle ÷ 365 = Taux journalierJours du 1er janvier → veille de la clôture × Taux journalier = Part du vendeurTaxes payées à terme échu : le vendeur doit du 1er janvier jusqu’à la veille de la clôture (année de 365 jours).
4. Prorata du loyer
Loyer mensuel ÷ 30 = Loyer journalierJours de la clôture → fin du mois × Loyer journalier = Crédit à l’acheteurLe loyer est payé d’avance : le vendeur crédite l’acheteur — sens inverse des taxes (mois de 30 jours, le jour de clôture appartient à l’acheteur).
5. Droits de mutation de l’État de NY
Prix ÷ 500 $ → arrondir vers le HAUT = UnitésUnités × 2 $ = Droits de mutation NY (≈ 0,4 %)« Ou fraction » = on arrondit toujours vers le haut. À New York, c’est le vendeur qui paie, sauf clause contraire.
6. Taxe sur les demeures (mansion tax)
Prix ≥ 1 000 000 $ → Prix × 1 % = Mansion taxSur le prix entier, pas sur la part au-dessus du seuil — et c’est l’acheteur qui paie.
7. Superficie du terrain et acres
Largeur × Longueur = Pieds carrésPieds carrés ÷ 43 560 = Acres43 560 pieds carrés dans un acre. À mémoriser.
8. Prix au pied carré
Prix ÷ Pieds carrés = Prix au pied carréDeux des trois valeurs suffisent pour trouver la troisième.
9. LTV et mise de fonds
Prix × LTV % = PrêtPrix − Prêt = Mise de fonds (= Prix × (100 % − LTV))Le LTV est le prêt en % de la valeur ; la mise de fonds est le reste.
10. Points d’escompte
Prêt × Points % = Coût des points (1 point = 1 % du PRÊT)Les points sont un pourcentage du prêt, jamais du prix d’achat.
11. Intérêts mensuels
Prêt × Taux annuel ÷ 12 = Intérêts d’un moisLes intérêts portent sur le solde restant ; le premier mois, c’est le prêt entier.
12. Amortissement
Prêt × Taux ÷ 12 = Intérêts du mois 1Versement − Intérêts = Capital rembourséPrêt − Capital remboursé = Nouveau soldeChaque versement couvre d’abord les intérêts ; le reste réduit le capital.
13. Taxe foncière
Valeur d’évaluation ÷ 1 000 × Mills = Taxe annuelle (1 mill = 1 $ par 1 000 $)Les mills sont des millièmes ; utilisez la valeur d’évaluation, pas la valeur marchande.
14. Valeur d’évaluation
Valeur marchande × Ratio d’évaluation = Valeur d’évaluationLe ratio d’évaluation relie le prix de vente possible à la base imposable.
15. Taux de capitalisation
I ÷ R = V · I ÷ V = R · R × V = II = revenu net d’exploitation (jamais le loyer brut, jamais après le service de la dette)IRV : cachez la lettre cherchée et le triangle donne l’opération.
16. % de profit et de perte
(Vente − Achat) ÷ Achat = % de profit(Achat − Vente) ÷ Achat = % de perteToujours par rapport au prix payé, jamais au prix de vente.
17. Dépréciation
Valeur du bâtiment ÷ Durée de vie utile (ans) = Dépréciation annuelleLinéaire. Seul le bâtiment se déprécie — retirez d’abord le terrain.
18. Multiplicateur de loyer brut
Prix ÷ Loyer brut = GRMLoyer BRUT, sans unité ; vérifiez si le loyer est mensuel ou annuel.
19. Avoir du propriétaire
Valeur marchande − Solde hypothécaire = AvoirValeur actuelle moins la dette — pas la valeur moins le prix d’origine.
20. Trouver le taux
Commission ÷ Prix de vente = Taux (Partie ÷ Tout = Taux)Dans un problème de commission, le prix de vente est toujours le tout.
La feuille correspond aux exercices gratuits ; aucune calculatrice à clavier alphabétique n’est admise le jour de l’examen.