ДЛЯ ПЕЧАТИ
Лист формул.
Все формулы двадцати типов задач тренажёра с константами Нью-Йорка ровно в том виде, как их даёт тренажёр. Распечатайте, держите на столе и решайте задачи, пока расчёт не станет автоматическим.
Константы, которые надо помнить
1 акр = 43,560 кв. футовНалог на передачу NY: $2 за каждые $500, округление вверхMansion tax: 1% от всей цены при $1,000,000 и выше1 милл = $1 на каждые $1,000 оценочной стоимостиПропорция по налогам: год 365 дней, продавец до дня перед закрытиемПропорция по аренде: месяц 30 дней, день закрытия — покупателя1 пункт = 1% от кредита
Двадцать типов задач
1. Раздел комиссии
Цена × Ставка = Вся комиссияВся ÷ 2 = Одна сторонаСторона × % агента = Доля агентаСначала вся комиссия, потом доля брокера, потом доля агента. Никогда не применяйте % агента к полной цене.
2. Чистая сумма продавцу
Чистое ÷ (1 − Ставка) = Цена продажиДелите, а не умножайте: комиссия берётся с цены, а не с чистой суммы.
3. Пропорция по налогам
Годовой налог ÷ 365 = Ставка за деньДни с 1 января по день перед закрытием × Ставка за день = Доля продавцаНалог платится задним числом: продавец должен за период с 1 января до дня закрытия, не включая его (год 365 дней).
4. Пропорция по аренде
Месячная аренда ÷ 30 = Аренда за деньДни от закрытия до конца месяца × Аренда за день = Кредит покупателюАренда платится вперёд, поэтому продавец кредитует покупателя — направление обратное налогам (месяц 30 дней, день закрытия — покупателя).
5. Налог на передачу (штат Нью-Йорк)
Цена ÷ $500 → округлить ВВЕРХ = ЕдиницыЕдиницы × $2 = Налог на передачу NY (≈ 0,4%)«Или его часть» = всегда округляйте вверх. В Нью-Йорке платит продавец, если договор не говорит иного.
6. Налог на дорогое жильё (mansion tax)
Цена ≥ $1,000,000 → Цена × 1% = Mansion taxСо всей цены, а не с суммы сверх порога — и платит покупатель.
7. Размер участка и акры
Ширина × Длина = Кв. футыКв. футы ÷ 43,560 = АкрыВ акре 43,560 кв. футов. Запомните.
8. Цена за квадратный фут
Цена ÷ Кв. футы = Цена за кв. футЗная две из трёх величин, найдёте третью.
9. LTV и первоначальный взнос
Цена × LTV % = КредитЦена − Кредит = Первый взнос (= Цена × (100% − LTV))LTV — кредит в % от стоимости; первый взнос — остальное.
10. Дисконтные пункты
Кредит × Пункты % = Стоимость пунктов (1 пункт = 1% от КРЕДИТА)Пункты — процент от кредита, никогда от цены покупки.
11. Проценты за месяц
Кредит × Годовая ставка ÷ 12 = Проценты за месяцПроценты начисляются на остаток; в первый месяц — на весь кредит.
12. Амортизация кредита
Кредит × Ставка ÷ 12 = Проценты 1-го месяцаПлатёж − Проценты = Погашено телаКредит − Погашено = Новый остатокКаждый платёж сначала покрывает проценты; остаток уменьшает тело.
13. Налог на недвижимость
Оценочная стоимость ÷ 1,000 × Миллы = Годовой налог (1 милл = $1 на $1,000)Милл — тысячная доля; берите оценочную, а не рыночную стоимость.
14. Оценочная стоимость
Рыночная стоимость × Коэффициент оценки = Оценочная стоимостьКоэффициент оценки связывает рыночную цену с налоговой базой.
15. Ставка капитализации
I ÷ R = V · I ÷ V = R · R × V = II = ЧИСТЫЙ операционный доход (не валовая аренда и не после обслуживания долга)IRV: закройте нужную букву — треугольник подскажет действие.
16. Процент прибыли и убытка
(Продано − Куплено) ÷ Куплено = % прибыли(Куплено − Продано) ÷ Куплено = % убыткаВсегда от уплаченной суммы, никогда от цены продажи.
17. Износ
Стоимость здания ÷ Срок службы (лет) = Годовой износЛинейный метод. Изнашивается только здание — сначала вычтите землю.
18. Валовой рентный мультипликатор
Цена ÷ Валовая аренда = GRMВАЛОВАЯ аренда, без единиц; смотрите, месячная она или годовая.
19. Собственный капитал владельца
Рыночная стоимость − Остаток ипотеки = Собственный капиталТекущая стоимость минус долг — а не стоимость минус первоначальная цена.
20. Нахождение ставки
Комиссия ÷ Цена продажи = Ставка (Часть ÷ Целое = Ставка)В задаче на комиссию целое — всегда цена продажи.
Лист совпадает с бесплатным тренажёром; в день экзамена калькулятор с буквенной клавиатурой запрещён.