PARA IMPRIMIR
La hoja de fórmulas.
Cada fórmula que usan los veinte tipos de ejercicios de matemáticas, con las constantes de Nueva York tal como las plantean los ejercicios. Imprímela, tenla junto al escritorio y haz problemas hasta que el planteamiento sea automático.
Constantes para memorizar
1 acre = 43,560 pies²Impuesto de transferencia de NY: $2 por cada $500, redondeado hacia arribaMansion tax: 1% del precio completo desde $1,000,0001 mill = $1 por cada $1,000 de valor catastralProrrateo de impuestos: año de 365 días, el vendedor hasta el día antes del cierreProrrateo de renta: mes de 30 días, el día del cierre es del comprador1 punto = 1% del préstamo
Los veinte tipos de problemas
1. Reparto de comisiones
Precio × Tasa = Comisión totalTotal ÷ 2 = Un ladoLado × % del agente = Parte del agentePrimero la comisión completa, luego el reparto del broker, luego el del agente. Nunca apliques el % del agente al precio completo.
2. Neto para el vendedor
Neto ÷ (1 − Tasa) = Precio de ventaDivide, nunca multipliques: la comisión se cobra sobre el precio, no sobre el neto.
3. Prorrateo de impuestos
Impuesto anual ÷ 365 = Tasa diariaDías del 1 de enero → día antes del cierre × Tasa diaria = Parte del vendedorImpuestos atrasados: el vendedor debe del 1 de enero hasta, sin incluir, el día del cierre (año de 365 días).
4. Prorrateo de renta
Renta mensual ÷ 30 = Renta diariaDías del cierre → fin de mes × Renta diaria = Crédito al compradorLa renta se paga por adelantado, así que el vendedor acredita al comprador — dirección opuesta a los impuestos (mes de 30 días, el día del cierre es del comprador).
5. Impuesto de transferencia de NY
Precio ÷ $500 → redondea HACIA ARRIBA = UnidadesUnidades × $2 = Impuesto de transferencia de NY (≈ 0.4%)“O fracción” = siempre redondea hacia arriba. En Nueva York lo paga el vendedor salvo que el contrato diga otra cosa.
6. Impuesto "mansion tax"
Precio ≥ $1,000,000 → Precio × 1% = Mansion taxSobre el precio completo, no sobre lo que excede el umbral — y lo paga el comprador.
7. Medidas del terreno y acres
Ancho × Largo = Pies cuadradosPies cuadrados ÷ 43,560 = Acres43,560 pies cuadrados en un acre. Memorízalo.
8. Precio por pie cuadrado
Precio ÷ Pies cuadrados = Precio por pie²Con dos de los tres datos encuentras el tercero.
9. LTV y enganche
Precio × LTV % = PréstamoPrecio − Préstamo = Enganche (= Precio × (100% − LTV))LTV es el préstamo como % del valor; el enganche es el resto.
10. Puntos de descuento
Préstamo × Puntos % = Costo de los puntos (1 punto = 1% del PRÉSTAMO)Los puntos son un porcentaje del préstamo, nunca del precio de compra.
11. Interés mensual
Préstamo × Tasa anual ÷ 12 = Interés de un mesEl interés se cobra sobre el saldo pendiente; el primer mes usa el préstamo completo.
12. Amortización
Préstamo × Tasa ÷ 12 = Interés del mes 1Pago − Interés = Capital pagadoPréstamo − Capital pagado = Nuevo saldoCada pago cubre primero el interés; el resto reduce el capital.
13. Impuesto predial
Valor catastral ÷ 1,000 × Mills = Impuesto anual (1 mill = $1 por $1,000)Los mills son milésimas; usa el valor catastral, no el de mercado.
14. Valor catastral
Valor de mercado × Razón de avalúo = Valor catastralLa razón de avalúo conecta lo que se vendería con lo que se grava.
15. Tasa de capitalización
I ÷ R = V · I ÷ V = R · R × V = II = ingreso operativo NETO (nunca renta bruta, nunca después del servicio de deuda)IRV: tapa la letra que buscas y el triángulo te da la operación.
16. % de ganancia y pérdida
(Venta − Compra) ÷ Compra = % ganancia(Compra − Venta) ÷ Compra = % pérdidaSiempre respecto a lo pagado, nunca al precio de venta.
17. Depreciación
Valor del edificio ÷ Vida útil (años) = Depreciación anualLínea recta. Solo el edificio se deprecia — resta el terreno primero.
18. Multiplicador de renta bruta
Precio ÷ Renta bruta = GRMRenta BRUTA, sin unidades; fíjate si la renta es mensual o anual.
19. Capital del propietario
Valor de mercado − Saldo de la hipoteca = CapitalValor actual menos lo que se debe — no valor menos el precio original.
20. Hallar la tasa
Comisión ÷ Precio de venta = Tasa (Parte ÷ Todo = Tasa)En un problema de comisión, el precio de venta siempre es el todo.
La hoja coincide con los ejercicios gratis; el día del examen no se permite calculadora con teclado alfabético.