Usted heredó una casa. Este es el orden en que suelen pasar las cosas.

Quién puede firmar por la casa

Una casa que todavía pertenece a la persona que falleció pertenece, por ahora, a su sucesión (el «estate»). Alguien tiene que recibir autoridad sobre la sucesión antes de que nadie pueda firmar un contrato de venta por ella. En Nueva York esa autoridad la da el Surrogate’s Court (el tribunal sucesorio) del condado donde vivía la persona, en forma de un documento que suele llamarse letters: «letters testamentary» cuando hay un testamento que nombra a un albacea (executor), «letters of administration» cuando no hay testamento y el tribunal nombra a un administrador.

Mientras esas «letters» no existan, un heredero no puede vender la casa de la sucesión, ni siquiera el heredero que todos coinciden en que se la va a quedar. El abogado del comprador y la compañía de títulos van a pedir ver las «letters» antes de un cierre. Así que la primera pregunta práctica no es «cuánto vale» sino «quién tiene las letters, o quién las está solicitando» — y esa es una pregunta para un abogado que maneja sucesiones.

No toda casa heredada pasa por la sucesión. Si la escritura ya nombraba a la persona fallecida junto con otra de una forma que transfiere la propiedad automáticamente al morir, o si la casa estaba en un fideicomiso, el camino es otro. La escritura, y un abogado, le dirán en cuál caso está.

Qué cambia cuando hay copropietarios

Desde el momento en que una casa tiene más de un dueño, todos los dueños tienen que firmar para venderla completa. Un hermano no puede vender la casa a espaldas del otro, y a un hermano no se lo puede obligar a comprar la parte del otro a un precio que no aceptó. Ese es todo el mecanismo, y por eso la conversación entre los dueños viene antes que cualquier conversación con un corredor o un comprador.

Si los dueños no logran ponerse de acuerdo sobre si vender, o sobre el precio, existe un procedimiento judicial para eso. Es lento, cuesta dinero que sale de la casa, y todos los involucrados preferirían que usted no lo necesitara. La mayoría de las familias lo evita acordando temprano tres cosas: si venden, quién dirige el proceso y cómo se reparte lo que quede. Pongan ese acuerdo por escrito entre ustedes, y pídanle a un abogado que lo revise.

Un copropietario que quiere quedarse con la casa y comprarles la parte a los demás necesita un precio que ambas partes acepten y una forma de pagarlo. La calculadora comparativa divide cada estimado por propietario, para que la conversación de compra empiece desde un número compartido y no desde dos suposiciones.

Ocupada o vacía

Si un inquilino vive en la casa, su contrato de alquiler no termina porque el dueño falleció ni porque la casa se vende. Un comprador toma la casa con el inquilino y el contrato adentro, y le pone precio en consecuencia. Una casa entregada vacía es un producto distinto con otro grupo de compradores. Ninguno es automáticamente mejor para usted; depende de la renta, del contrato y del comprador.

Hay una página aparte sobre vender con un inquilino adentro, incluido dónde se publican las reglas oficiales. No le dice cómo subir una renta ni cómo terminar un alquiler, porque esas son preguntas legales sobre su contrato específico, y para eso está un abogado.

Una casa vacía tiene su propia lista: manténgala asegurada (avísele a la aseguradora que está vacía — la vacancia puede cambiar la póliza), deje la calefacción encendida en invierno para que no revienten las tuberías, mantenga pagadas las facturas de agua e impuestos para que nada se acumule contra la casa, y asegúrese de que alguien la esté revisando.

El valor a la fecha del fallecimiento

A las familias muchas veces les dicen que hagan valuar la casa a la fecha en que la persona falleció. La razón es fiscal, y le corresponde a su contador o a su abogado: puede que necesiten esa cifra más adelante, y es mucho más fácil establecerla cerca de la fecha que años después. Pregúnteles si quieren una tasación, de qué tipo y para cuándo. Esta página no da asesoría fiscal, y la opinión de valor de un corredor no sustituye lo que ellos pidan.

Qué reunir antes de llamar a nadie

• La escritura, o la factura más reciente del impuesto predial, para que quede claro quién es exactamente el dueño registrado y cuál es la dirección.
• El certificado de defunción.
• El testamento, si lo hay, y las «letters» del Surrogate’s Court si ya se emitieron.
• Cada contrato de alquiler, y la renta que realmente paga cada unidad, por escrito.
• El estado de cuenta de la hipoteca, y cualquier cosa que muestre un gravamen, una sentencia, o impuestos o cargos de agua atrasados.
• El seguro: cuál es la aseguradora y si sabe que la casa está vacía, si lo está.
• Los nombres y teléfonos de cada copropietario, y si ya acordaron vender.
• Las llaves, y una nota de lo que todavía hay dentro de la casa. El contenido es un trabajo aparte de la casa y normalmente puede esperar.

Nada de esto es obligatorio para una primera conversación. Es la lista de lo que la primera conversación va a terminar pidiendo.